富

撰文: 曾金泉
 
甚么是安老按揭？

安老按揭是一项借款人与银行之间的贷款安排。借款人可以利用在香港的住宅物业作为抵押品，向参与银行申请安老按揭贷款。借款人可以於固定年期内每月取得年金，改善生活。
 
为何申请安老按揭？

借款人可根据自己的需要，选择在10 年、15 年、20 年的固定年期内，或终生每月收取年金。如有需要，借款人可随时更改年金年期。

 

除了每月年金外，借款人还可选择提取一笔过的贷款，以应付特别情况，例如全数偿还物业之原有按揭、支付物业的主要维修及保养、支付医疗费用及/或支付为办理持久授权书或根据《精神健康条例》第II部向法院申请有关命令而须向有关律师及医生支付的费用。

当借款人取得安老按揭贷款后，仍然是物业的业主，并可继续安居於原有物业，安享晚年，直至百年归老。
若有两位借款人，而其中一位已百年归老，另一位也仍可继续居住在原有物业，安享晚年。

除非借款人永久迁离按揭物业，或安老按揭贷款因其他特定情况被终止，否则借款人可以终身毋须还款。

借款人可随时全数偿还安老按揭贷款及赎回物业，而毋须缴交任何罚款。

於首六个月内，如果借款人通知银行决定终止安老按揭贷款，并於指定日期全数清还安老按揭贷款，相关的按揭保费将按借款人的要求获全数退还和豁免。然而，借款人仍须全数清还安老按揭贷款的总结欠，包括累算利息和其他已加借入总结欠的费用，以及承担解除安老按揭的相关法律费用。

在借款人百年归老后，借款人的继承人可以选择在一定期限之内偿还安老按揭，优先赎回相关物业。

谁有资格申请安老按揭 ？

借款人必须：

用作按揭的物业必须：

**如物业楼龄超过50年，申请将按个别情况考虑及需要验楼。
 
就联权共有形式持有物业（联名物业）

一笔过贷款

於借款人申请安老按揭贷款时，银行将在《贷款协议书》中，列明借款人於申请时可借取一笔过支付款项的最高及最低金额。在支付年期内，这个金额将会按时递减。
借款人每次成功借取一笔过支付款项后，其后每月支付款项之金额将会减少。

借款人需负担甚么费用？

借款人需要负担：

借款人每月收取多少钱？

借款人每月可收取固定数额的年金，年金的数额取决於：

 
以物业价值每100万港元计，55岁、60岁或70岁申请安老按揭的借款人，每月可收取年金的金额如下：

 

 

若要查询其他年龄的每月年金金额，请浏览香港按揭证券有限公司网页。
 
由2012年11月16日起，用作计算年金的物业价值上限，调至1,500万港元。价值超过800万港元的物业，物业价值在计算年金时会作出折让。如物业估值高於2,500万港元，可用作计算年金的楼价上限，一律以1,500万港元去计算。
 
若一位借款人是60岁而另一名借款人是70岁，每月收取的年金金额是怎样计算的？

如二人共同借款，年金会以较年轻的借款人之岁数计。

例子

 
例子（二）

当有两位借款人时，每月年金金额以较年轻的借款人岁数去计算，即以较年轻妻子之岁数，去计算年金金额。
 
例子（三）

用作计算的物业价值的最高限额是港币800万元。虽然本例子的物业价值是港币900万元，每月年金金额将按港币800万元价值的物业计算。
 
借款人可以使用香港按揭证券有限公司的安老按揭计算机，估算可以获得的贷款金额。

寿险保单转让

在安老按揭计划下，除了可利用借款人的物业作抵押外，还可以选择转让借款人的寿险保单予银行（须经批核后）作为附加抵押品，以获得更多每月年金及一笔过贷款，而寿险保单的退保现金价值，将用於偿还借款人的安老按揭贷款。
 
拟用作申请转让的寿险保单数目没有限制，但其退保现金价值总额不可超过安老按揭贷款下的指定物业价值。借款人可於申请安老按揭贷款时，或在安老按揭贷款生效期间，提出申请寿险保单转让。
 
寿险保单转让只适用於不多於两名借款人的安老按揭贷款。单一借款人的安老按揭申请，其寿险保单受益人必须为借款人或其继承人。至於二人共同借款的安老按揭申请，保单受益人必须为其中一名借款人。按寿险保单的情况，借款人需要向所属保险公司安排更改受益人。
 
在一般情况下，当安老按揭贷款终止，而出售物业所得的款项不足以全数清还安老按揭贷款时，银行就会动用借款人寿险保单的款项（最高金额为当时的退保现金价值）来偿还差额。如果仍不足以偿还所有差额，该差额将根据按揭证券公司与银行之间的保险安排，由按揭证券公司承担。在任何情况下，在偿还所有安老按揭贷款后，如退休现金价值仍余额，该余额将会归还给借款人（或继承人）。
 
借款人亦可随时申请赎回在安老按揭贷款下转让给银行的寿险保单，申请赎回时只需支付相关手续费，毋须缴交任何罚款。
 
寿险保单转让申请资格

一般情况下，要符合转让申请资格，该寿险保单必须：

（注）如果借款人的寿险保单尚未完全清缴保费及 / 或附有保险公司的保单贷款，借款人可於申请寿险保单转让时，透过申请一笔过贷款，全数清缴保费及 / 或偿还保单贷款。 

安老按揭何时终止？

当发生下列情况时，安老按揭便会终止：

当安老按揭终止时，物业会怎样？

当安老按揭终止时，借款人（若借款人已百年归老，则为借款人的继承人）可优先全数偿还安老按揭贷款以赎回物业。
 
如借款人（或他/她的继承人）选择不赎回物业，银行将出售该物业以偿还借款人的安老按揭贷款。
 
假如出售物业后所得的款项超过安老按揭贷款，银行会将全数偿还安老按揭贷款后的余额归还给借款人（或他/她的继承人）。
 
倘若出售物业后所得的款项，不足以偿还安老按揭贷款，差额会根据香港按揭证券公司与银行之间的保险安排，由香港按揭证券公司承担。

申请程序

第一步 – 申请前
借款人需要联络参与银行。银行将向借款人解释安老按揭的详情，并初步评估借款人是否符合申请资格。
 
第二步 – 辅导
在正式申请安老按揭贷款前，借款人必须先预约合资格的辅导顾问。
 
辅导顾问会向借款人讲解安老按揭的产品特点、主要法律权益与责任，及取得安老按揭贷款的法律后果。如借款人成功完成安老按揭辅导，借款人将获发辅导证书。
 
第三步 – 正式申请
当借款人获得辅导证书后，借款人便可前往任何一间参与银行正式申请安老按揭。
 
第四步 – 签署法律文件
申请一经银行批核，借款人便可签署按揭文件，然后提取安老按揭贷款。
 
如有任何查询，请联络任何一间参与银行、辅导顾问或按揭证券公司。您亦可致电安老按揭计划热线：2536 0136。