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撰文: 曾金泉
 
甚麼是安老按揭？

安老按揭是一項借款人與銀行之間的貸款安排。借款人可以利用在香港的住宅物業作為抵押品，向參與銀行申請安老按揭貸款。借款人可以於固定年期內每月取得年金，改善生活。
 
為何申請安老按揭？

借款人可根據自己的需要，選擇在10 年、15 年、20 年的固定年期內，或終生每月收取年金。如有需要，借款人可隨時更改年金年期。

 

除了每月年金外，借款人還可選擇提取一筆過的貸款，以應付特別情況，例如全數償還物業之原有按揭、支付物業的主要維修及保養、支付醫療費用及/或支付為辦理持久授權書或根據《精神健康條例》第II部向法院申請有關命令而須向有關律師及醫生支付的費用。

當借款人取得安老按揭貸款後，仍然是物業的業主，並可繼續安居於原有物業，安享晚年，直至百年歸老。
若有兩位借款人，而其中一位已百年歸老，另一位也仍可繼續居住在原有物業，安享晚年。

除非借款人永久遷離按揭物業，或安老按揭貸款因其他特定情況被終止，否則借款人可以終身毋須還款。

借款人可隨時全數償還安老按揭貸款及贖回物業，而毋須繳交任何罰款。

於首六個月內，如果借款人通知銀行決定終止安老按揭貸款，並於指定日期全數清還安老按揭貸款，相關的按揭保費將按借款人的要求獲全數退還和豁免。然而，借款人仍須全數清還安老按揭貸款的總結欠，包括累算利息和其他已加借入總結欠的費用，以及承擔解除安老按揭的相關法律費用。

在借款人百年歸老後，借款人的繼承人可以選擇在一定期限之內償還安老按揭，優先贖回相關物業。

誰有資格申請安老按揭 ？

借款人必須：

用作按揭的物業必須：

**如物業樓齡超過50年，申請將按個別情況考慮及需要驗樓。
 
就聯權共有形式持有物業（聯名物業）

一筆過貸款

於借款人申請安老按揭貸款時，銀行將在《貸款協議書》中，列明借款人於申請時可借取一筆過支付款項的最高及最低金額。在支付年期內，這個金額將會按時遞減。
借款人每次成功借取一筆過支付款項後，其後每月支付款項之金額將會減少。

借款人需負擔甚麼費用？

借款人需要負擔：

借款人每月收取多少錢？

借款人每月可收取固定數額的年金，年金的數額取決於：

 
以物業價值每100萬港元計，55歲、60歲或70歲申請安老按揭的借款人，每月可收取年金的金額如下：

 

 

若要查詢其他年齡的每月年金金額，請瀏覽香港按揭證券有限公司網頁。
 
由2012年11月16日起，用作計算年金的物業價值上限，調至1,500萬港元。價值超過800萬港元的物業，物業價值在計算年金時會作出折讓。如物業估值高於2,500萬港元，可用作計算年金的樓價上限，一律以1,500萬港元去計算。
 
若一位借款人是60歲而另一名借款人是70歲，每月收取的年金金額是怎樣計算的？

如二人共同借款，年金會以較年輕的借款人之歲數計。

例子

 
例子（二）

當有兩位借款人時，每月年金金額以較年輕的借款人歲數去計算，即以較年輕妻子之歲數，去計算年金金額。
 
例子（三）

用作計算的物業價值的最高限額是港幣800萬元。雖然本例子的物業價值是港幣900萬元，每月年金金額將按港幣800萬元價值的物業計算。
 
借款人可以使用香港按揭證券有限公司的安老按揭計算機，估算可以獲得的貸款金額。

壽險保單轉讓

在安老按揭計劃下，除了可利用借款人的物業作抵押外，還可以選擇轉讓借款人的壽險保單予銀行（須經批核後）作為附加抵押品，以獲得更多每月年金及一筆過貸款，而壽險保單的退保現金價值，將用於償還借款人的安老按揭貸款。
 
擬用作申請轉讓的壽險保單數目沒有限制，但其退保現金價值總額不可超過安老按揭貸款下的指定物業價值。借款人可於申請安老按揭貸款時，或在安老按揭貸款生效期間，提出申請壽險保單轉讓。
 
壽險保單轉讓只適用於不多於兩名借款人的安老按揭貸款。單一借款人的安老按揭申請，其壽險保單受益人必須為借款人或其繼承人。至於二人共同借款的安老按揭申請，保單受益人必須為其中一名借款人。按壽險保單的情況，借款人需要向所屬保險公司安排更改受益人。
 
在一般情況下，當安老按揭貸款終止，而出售物業所得的款項不足以全數清還安老按揭貸款時，銀行就會動用借款人壽險保單的款項（最高金額為當時的退保現金價值）來償還差額。如果仍不足以償還所有差額，該差額將根據按揭證券公司與銀行之間的保險安排，由按揭證券公司承擔。在任何情況下，在償還所有安老按揭貸款後，如退休現金價值仍餘額，該餘額將會歸還給借款人（或繼承人）。
 
借款人亦可隨時申請贖回在安老按揭貸款下轉讓給銀行的壽險保單，申請贖回時只需支付相關手續費，毋須繳交任何罰款。
 
壽險保單轉讓申請資格

一般情況下，要符合轉讓申請資格，該壽險保單必須：

（註）如果借款人的壽險保單尚未完全清繳保費及 / 或附有保險公司的保單貸款，借款人可於申請壽險保單轉讓時，透過申請一筆過貸款，全數清繳保費及 / 或償還保單貸款。 

安老按揭何時終止？

當發生下列情況時，安老按揭便會終止：

當安老按揭終止時，物業會怎樣？

當安老按揭終止時，借款人（若借款人已百年歸老，則為借款人的繼承人）可優先全數償還安老按揭貸款以贖回物業。
 
如借款人（或他/她的繼承人）選擇不贖回物業，銀行將出售該物業以償還借款人的安老按揭貸款。
 
假如出售物業後所得的款項超過安老按揭貸款，銀行會將全數償還安老按揭貸款後的餘額歸還給借款人（或他/她的繼承人）。
 
倘若出售物業後所得的款項，不足以償還安老按揭貸款，差額會根據香港按揭證券公司與銀行之間的保險安排，由香港按揭證券公司承擔。

申請程序

第一步 – 申請前
借款人需要聯絡參與銀行。銀行將向借款人解釋安老按揭的詳情，並初步評估借款人是否符合申請資格。
 
第二步 – 輔導
在正式申請安老按揭貸款前，借款人必須先預約合資格的輔導顧問。
 
輔導顧問會向借款人講解安老按揭的產品特點、主要法律權益與責任，及取得安老按揭貸款的法律後果。如借款人成功完成安老按揭輔導，借款人將獲發輔導證書。
 
第三步 – 正式申請
當借款人獲得輔導證書後，借款人便可前往任何一間參與銀行正式申請安老按揭。
 
第四步 – 簽署法律文件
申請一經銀行批核，借款人便可簽署按揭文件，然後提取安老按揭貸款。
 
如有任何查詢，請聯絡任何一間參與銀行、輔導顧問或按揭證券公司。您亦可致電安老按揭計劃熱線：2536 0136。